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城北板块贵阳楼市的又一黑马
2018/04/13 作者:杨博 来源:乐居
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  在结束了对三马板块的探访后,本期我们将走进贵阳市云岩区城北板块(大营坡周边区域),探访这里正在热销的三个楼盘:中建华府、万科翡翠传奇和万科公园传奇(小石城三期)。

  板块分析:

  与三马板块类似的是,城北板块同属贵阳市“历史悠久”的老城板块,同样也是两城区的交通咽喉枢纽,位于观山湖、云岩、乌当三大区的中心节点,拥有十分便利的交通区位优势。从大营坡出发,东可去新添寨,南可往油炸街,北可通观山湖,西可达黔灵山。

  由于贵阳市的开发走向问题,以及多年来存在的交通拥堵问题,城北板块大营坡周边楼市一直发展缓慢。直到近两年,大营坡周边黄山冲路、化工路、贵沙路的改造工程规划完成,轨道交通3号线大营坡站点得以确立,中环路正式建成通车……这一系列开发改造工程的确立和落实,让城北板块正式华丽转身,成为了一个发展潜力巨大的板块。

  据有关媒体报道,大营坡片区“五纵五横”骨架路网将于2020年全面建成。届时,大营坡片区将拥有2条轨道交通线、2条BRT廊道,约80条常规公交线路,极大提升公交运力,优化出行结构。

  除交通改造外,早在2011年,大营坡棚户区改造项目就已经启动。按照规划,大营坡商圈将被打造为文化产业中心,同时将连接观山湖、云岩、乌当三大城区,构筑以会展、商务、信息为依托的贵阳市新兴商业中心。

  大营坡片区整体改造总平面

  此外,城北板块拥有的另一大优势是自然生态优势。整个城北板块被鹿冲关森林公园、顺海公园、省植物园等绿地围绕,许多建筑都可以依山而建,是贵阳市两城区难得的“自然生态板块”,具有得天独厚的自然环境优势。

  鹿冲关森林公园

  ??正因以上优势的存在,以及政府不断加大的改造开发力度,城北板块正在不断吸引高端房开商投资和进入。从2011年中大国际广场正式交房以来,这一区域的改造和开发终于开花结果,随后又有中建华府在此规划,万科接盘富中蝴蝶谷,揽下小石城三期。而这些高端房开的加入,正式宣告了城北板块的兴起。

  ??今后的城北板块将一改往日的旧模样,被打造成为贵阳市少有的交通便利、商圈发达、配套齐全的城市综合经济带。而目前在两城区相对便宜的房价,则让城北板块成为了贵阳市的楼市黑马,总体来说此片区的楼市发展前景向好。

  ??基本情况:

  ??中建华府共有两期工程,其中一期坐落于大营坡新添大道东南侧,二期坐落于大营坡鹿冲关路东侧,两期工程隔着云岩区政府形成了一个近似90°的夹角。

  中建华府区位示意图

  万科翡翠传奇位于大营坡杨柳湾片区,沿新添大道南段可直接进入。

  万科·翡翠传奇区位示意图

  万科公园传奇坐落于小石城内,位于小石城二期之上。

  万科·公园传奇区位示意图

  从公共交通上分析,三个楼盘中区位条件最好的当属中建华府,两期工程的位置都具有明显的交通优势,不仅紧靠贵阳市轨道交通三号线的大营坡站,而且公交线路四通八达,选乘、换乘都没有问题,公共交通出行有保障。据悉,未来将于中建华府一期侧面规划大营坡公交总站。

  其次是万科翡翠传奇。同样是靠近三号线的大营坡站,但仍需要十多分钟的步行路程;公交方面,如果需要出城去往新添寨,则需穿过马路到楼盘对面进行乘车,如果需要换乘,则需要先步行至大营坡十字路口,总体来说公共交通出行不算麻烦。

  最后则是万科公园传奇。与另外两个楼盘不同的是,万科公园传奇本身坐落于小石城内部,公共交通在规划时便已受限,如果住在这里,有公交39路可直达楼下;同时,楼盘距离轨道交通一号线蛮坡站仍有20分钟步行的距离,即使轨道交通建成,出行也不能算很方便。

  从建筑面积分析,中建华府体量庞大,建筑面积高达90万平米,属于大型楼盘;万科翡翠传奇次之,建筑面积为40万平米,属于中型楼盘;而万科公园传奇的建筑面积“仅为”20万平米,体量偏小。

  从容积率和绿化率来看,容积率仅为1.99的万科公园传奇毫无疑问志在高端;容积率为3.0的万科翡翠传奇则走的是中高端路线;容积率6.69的中建华府则是更加亲民的中端产品。三个项目的绿化率均为35%,都属于绿化规划良好的楼盘。

  从项目周边的生活配套分析,中建华府和万科翡翠传奇无疑更胜一筹,更加靠近中心区域的位置让两个楼盘都不需要特别的商业规划便可以享受比较全面的生活配套,无论是卖场、医院、学校等方面,都可以依靠片区。而位于小石城中的万科公园传奇则只能依靠小石城的现有生活配套,以及项目建成后标配的四层底商。

  从小区环境分析,靠近鹿冲关森林公园和省植物园的万科公园传奇则表现最优,坐落于山头的楼栋拥有另外两个项目不具备的自然景观优势;万科翡翠传奇次之,项目背靠山体公园,生态环境同属良好;而中建华府则处于片区中心,整体环境比较嘈杂。

  在售状况:

  目前中建华府的一期工程只有F区4栋仍在售卖,E区及F区其他楼栋都已全面售罄。F区4栋当前有2种户型在售,一个是建筑面积58平米的一居室,另一个是建筑面积127平米的三居室。两种户型的均价约为7000元/平米。

  中建华府销售中心

  根据置业顾问介绍,中建华府二期将会在年内开盘,但具体时间待定。

  中建华府沙盘

  万科翡翠传奇当前在售的是5、6号楼精装房,采用向贵开路贵州银行定存的方式确定初步买房意向,不过目前5、6号楼尚未开盘,开盘时间也仍未确定,但开盘后的售价约在8000—8500元/平米的范围内。

  万科·翡翠传奇销售中心

  据置业顾问介绍,目前万科翡翠传奇的1、2、3号楼已售罄。当前在售的5、6号楼主推建筑面积89平米的三居,116平米的三居和127平米的四居。

  万科·翡翠传奇规划图

  万科公园传奇目前有27、28两栋楼在售,其中27栋于4月29日开盘,现在已接近售罄,28栋于5月14日开盘,销售均价约为7200元/平米。

  万科·公园传奇销售中心

  据置业顾问介绍,万科公园传奇项目一共规划有五栋楼,目前在售的28栋有建筑面积132平米的三居和148平米的四居可供选择。

  万科·公园传奇沙盘

  商业规划:

  三个项目都规划有内部的社区商业。其中中建华府两期工程规划的总商业面积高达13万平米,住宅底层商业将直接形成商业步行街和购物中心;万科翡翠传奇在项目外围规划有社区临街商业,以满足业主日常生活需求为主要目标;万科公园传奇则规划了4层底商,目前已确定有飞锐健身、活力生鲜等品牌商家将会入驻。

  从商业规划情况来看,中建华府具有明显优势,且靠近中大国际广场的区位也是其商业优势所在;万科公园传奇的商业规划次之,4层底商的规划也比较有保障;万科翡翠传奇的商业规划则稍显紧张,仅在项目内部规划有临街商业,且目标也只是满足业主的基本生活需求。

  中建华府商业步行街

  教育资源:

  在教育资源方面,三个楼盘本身都不具备太多优势。三个楼盘都规划有幼儿园,其中只有万科翡翠传奇内部规划有一所小学,而三个楼盘内部都未规划有中学,教育资源主要还是依靠片区。

  而整个城北板块本身拥有着良好的教育资源。根据三个楼盘置业顾问的介绍,中建华府除本身规划的幼儿园外,另可对口享受片区的中的云岩一小和二十三中的教育资源;万科翡翠传奇除本身拥有的幼儿园和小学外,可对口享受片区里二十三中的教育资源,另悉,目前片区正在审核该项目对口的小学资源,尚未批复,预计批复后可获得茶店小学和云岩一小两所小学的教育资源;万科公园传奇可对口享受片区内的世纪园小学和实验二中两个教育资源。

  医疗资源:

  城北板块的医疗资源也比较丰富。根据高德地图显示,除了拥有贵州省第二人民医院这个三甲医疗资源外,城北板块内还有包括云岩区黔灵人民医院、贵阳中医康复医院、贵阳瑞特医院在内的共14所不同规模的医院,完全可以满足三个楼盘业主对医疗资源的需求。

  优劣分析

  成熟的配套和优质的区位是中建华府的两个最大卖点,而不算太贵的价格(就两城区而言),以及不断加大的开发力度,则使之拥有了不错的性价比;但较高的容积率注定了在这里生活不会太过安逸和安静。

  推荐人群:刚需族、上班族、白领、商圈控

  以精装房和山体公园为主要卖点的万科翡翠传奇,是改善型需求的良好选择,同时作为三个楼盘中唯一在内部规划了小学的项目,教育资源的问题至少要到中学才开始操心;不过,相对较高的价格拉高了购房门槛,且不算特别方便的公共交通提高了出行成本,商业上可能也需要依靠项目外的配套。

  推荐人群:首改族、新婚夫妇、公园控、学区控

  万科公园传奇的主要卖点是景观、大户型和大赠送面积,几乎为零的公摊面积对大户型爱好者来说绝对是个好消息,对于喜欢观景和自然的人来说,这里确实是一个不错的选择;但是,相对不是很便利的交通可能会成为楼盘的制约因素。

  推荐人群:有车族、中老年养生族、景观控、生态控

  户型图鉴赏:

  万科·翡翠传奇户型图1

  万科·翡翠传奇户型图2

  万科·翡翠传奇户型图3

  万科·公园传奇户型图1

  万科·公园传奇户型图2

  中建华府户型图1

  中建华府户型图2

编辑:金鑫 主编:梁国攀  
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