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公摊有必要 关键要明晰

2018-08-17 16:27
来源:广州日报

  在国内,按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。

  近日,武汉多名业主就某楼盘开发商在公摊面积上玩猫腻而维权抗议。随后,新华社、新华每日电讯一同发表评论文章声讨,将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。文、图:广州日报全媒体记者王荔珏

  公摊怎么计算买家基本上都是“蒙查查”

  何为公摊面积?简单解释就是由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积。简单来讲,公摊面积=建筑面积-套内面积。

  公摊面积到底是多少才合理?根据目前房地产市场上的惯例,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数在10%~15%之间;带电梯的小高层住宅,公摊系数在17%~20%之间;高层住宅相对更高一些,约20%~25%。

  专业人士指出,尽管市民对于公摊面积有诸多质疑,但公摊面积却是一种客观的存在。如今,随着住宅产品舒适度的不断提高,加上建筑物不断向高处要空间,因此公摊的面积往往会更多。通常而言,超高层的建筑公摊面积要比高层提高一截。

  对于公摊面积究竟是怎么计算的,到底该摊多少,专业建筑设计师就强调,消费者必须要有理性的认识,因为它是必须存在的,并不是越少越好,要减少公摊面积,就必须通过减少电梯数量,缩小走廊、过道、管道井、楼梯间面积等方法,这无疑将影响居住的舒适度,甚至有可能带来安全隐患。不过,引发市民诟病的是,究竟商品住宅中哪些项目是属于公摊在内需要买家买单,买家却并不知情,卖家也没有详细的数据分摊说明,买房时销售员的一句“实用率xx”,买家就被打发了。

  按段子手的说法就是:每一个小区的所有房子的公摊面积加起来,一定会超过这个小区的实际公摊面积,完美诠释了什么叫1+1>2。

  据了解,有些善于玩公摊猫腻的小区,会把独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室通通都计入公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。可以说,公摊面积究竟是多少?买家基本都是“蒙查查”,通常只能靠开发商的良心报数了。

  按套内面积卖楼?顺德已改成“双轨制”

  也正因为是公摊面积存在含糊地带,因此,早有一些区域卖房就已采用了以套内面积计算房价的销售方式。据了解,在省内,顺德早在2000年4月就出台政策规定,凡是新批准预售和确权的商品房,均实行按套(单元)内建筑面积计算房价,其公用建筑面积的建设费用可计入销售单价内。每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。

  不过,如今顺德卖楼却是建筑面积、套内面积计价“双轨并行”的方式。据顺德某楼盘的销售人员透露,卖楼采用“双轨并行”是源于2014年,顺德出台政策规定:缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。因此,自此以后,开发商的卖楼方式就开始采用“双轨制”,就是买卖合同在“商品房的价格”这一条款上不仅仅只有按套内面积计算的单价,还增加了以建筑面积计算的销售单价。

  记者了解到,在国内,按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年,重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚,后在2011年又进行了修订完善。

  业界人士表示,重庆的这一卖楼模式其实更接近国际惯例,因为欧美都是按套内面积来计算房价,与广州相邻的香港近几年同样也都采用了套内面积计价。

  公摊面积究竟怎么分摊需要透明化

  记者认为,无论是按建筑面积还是按套内面积卖房,只要是公摊部分能让消费者看得明明白白,其实采用哪种方式计价都可以。今年7月,浙江省已出台新规,率先统一了建筑面积计算标准,其中就包括公摊面积的测算,这无疑就是制度走向完善的重要一步。

  据了解,浙江新规规定:为鼓励建设阳台,规定住宅套内的阳台不论封闭与否,均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。同时,为防止开发企业以阳台名义“偷”面积,该新规还规定在按1/2计算后,单套住宅阳台占该套住宅套内建筑面积(不含阳台)比值超过7%的,超过部分按全面积计算。

  同时,为鼓励开发企业设计建设设备平台,保障住宅今后设备升级空间,该新规规定:套内建筑面积(不含阳台)70平方米以下的住宅套型、室外设备平台小于3平方米的,或70平方米及以上的、设备平台小于5平方米的,不计入建筑面积。超规定部分,按全面积计算。同时,为鼓励开发企业做好建筑节能工作,还规定建筑保温层不计入建筑面积。

  所以说,只要设定好分摊“规则”,让消费者把分摊的面积弄清楚了,那即使你按建筑面积计价,消费者也会爽快掏腰包的,怕就怕这腰包掏得不明不白而已。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗日前就表示,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。他建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。

  目前,广州实行的是按建筑面积卖房,不过,销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”,产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积,以方便换算。

作者: 编辑:梁国攀

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