易居研究院监测数据显示，当前百城住宅库存已经出现了连续36个月同比下跌的现象，其中有69个城市库存规模低于去年同期水平。这得益于这几年持续性的棚改政策。

　　三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值，预计探底基本完成。下半年部分城市房地产政策将会有新的调整。

　　库存连续36个月同比下跌

　　截至2018年7月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42369万平方米，环比减少0.6%，同比减少8.0%。

　　观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。

　　当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。

　　一线城市近两个月库存明显增加

　　截至2018年7月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2259、21715和18395万平方米，环比增幅分别为4.5%、-1.5%和-0.2%，同比增幅分别为3.1%、-11.3%和-5.1%。

　　从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存的阶段。同时，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

　　69个城市库存低于去年同期水平

　　2018年7月，100个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到95%、78%和60%。对于合肥等城市来说，近期市场表现还不错，但确实存在部分已成交但未网签的现象，所以库存数据容易偏高。

　　同时，100个城市中，有69个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为58%、46%和43%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

　　已出现连续8个月供小于求态势

　　2018年7月份，100个城市新建商品住宅供应量为4419万平方米，而成交量为4694万平方米。7月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续8个月出现了此类态势。

　　新房库存仅用10个月就可以消化完

　　一般来说：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

　　2018年7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场仅需9.6个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份9.8个月继续下跌。

　　今年前7月100个城市存销比总体在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。

　　三四线城市去库存周期是最小的

　　2018年7月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.6、9.5和9.4个月。相比6月份13.4、9.7和9.6个月的数值，一线城市存销比有所反弹，而二线、三四线城市继续收窄。

　　横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2009年以来的月度最低值，即最近10年中三四线城市的去化周期达到了最低值。2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。

　　2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已完成。

　　“停止去库存”或是下半年新方向

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，库存市场的基本面正发生根本性的变化。2018年下半年相关城市的库存政策会有新的调整。比如说当前呼和浩特已经明确提出了“停止去库存”的政策思路。此类城市今年以来，库存规模和去库存周期总体在变小，而房价也有所反弹。和呼和浩特相似的，也包括西南、西北的部分城市。